贷款没还清的二手房能不能买?_杭州汽车贷款咨询,杭州抵押贷款公司

原则上来说,贷款没还清的房子是不能进行交易的。因为,贷款没有还清之前,房子通常都是抵押给银行的,卖房人必须取得房屋100%的产权才能出售。

你也许会有疑问,市面上买卖二手房的中介是咋操作的,为什么贷款没还清的房子,他们就可以卖?

未还清贷款的房子还处于抵押状态,是不能上市交易的,但是,在现实中,可以通过一些方法来实现。

方法一:转按揭

所谓“转按揭”,是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。但据了解,目前能做转按揭的银行很少,北京等部分城市更是早就叫停了转按揭,所以这种方法目前已经很少有人使用。

方法二:用买方的首付款缴清剩余贷款

这是当下二手房交易中最多应用的模式,适用于原房主贷款额度较低或已归还大部分贷款,所剩欠款不多的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。

方法三:利用来缴清剩余贷款

如果以上两种方法都行不通,那么卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行申请,以结清。等买家付了房屋全款之后再还清。

贷款没还清的房子不是不能买的。但是,如果了解清楚房子状况就贸然签合同付首付,卖家一旦反悔或房子不能正常办理解押,到时后悔就来不及了!

所以,在买贷款未还清的房子之前,最好做好以下准备工作:

1、合同中明确违约责任

合同是双方交易的最有力的证明,所以在签订购房合同的时候最好明确房子产权、解押期限、违约责任等,一旦出现问题较容易取证维权。

除了购房合同,还有一种方式同样具有法律效力。

2、预告登记

预告登记,是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

《物权法》第二十条规定:“登记预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。意思就是预告登记后,卖房子的人不能不经过买房人的同意就随意处置房产,包括将房子卖给别人、做抵押等即使是跟第三方签了抵押合同,合同也无效。

预告登记后的房子,卖房人还可以继续居住或者出租获取收益,直到正式办理完房产过户,同时保护了卖房人和买房人的权益。

不过法律还规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”,意思就是预告登记有期限限制,3个月之内就要完成不动产登记,否则登记就失效了。如果时间真的来不及,可以反复申请预告登记,因为目前没有规定预告登记的次数。

总的来说,在购买贷款没还清的房子时,涉及到先付钱还贷的,要利用好中介和银行的居间作用,不要随便把钱打到个人账户,通过第三方机构相对稳妥些。

 

 

 

 

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